VvE beheer

VvE informatie

Met CASA Vastgoedmanagement bv op weg naar een actieve VvE! De Vereniging van Eigenaren: samen sterk voor woningonderhoud. Een Vereniging van Eigenaren, VvE, bestaat natuurlijk niet voor niets. De VvE geeft u en uw mede-eigenaren rechten en plichten ten opzichte van elkaar. De belangrijkste taak van de VvE is ervoor te zorgen dat het gemeenschappelijk deel van het pand goed wordt onderhouden. Gezamenlijk met de andere appartementseigenaren van uw VvE bezit u immers de gemeenschappelijke delen van het pand, zoals de dragende muren en de gevels, de fundering, de ramen en kozijnen, het dak etc. Deze delen worden het casco genoemd. Omdat u van het gehele casco gezamenlijk eigenaar bent, zult u ook het onderhoud hiervan samen moeten aanpakken.

Bij het onderhoud aan appartementen is de VvE van groot belang. U moet immers een deel van de werkzaamheden samen uitvoeren. Het is van het grootste belang dat de VvE bepaalde zaken goed geregeld heeft, o.a. een onderhoudsplan, een gezamenlijke bankrekening en een collectieve opstalverzekering. Een dergelijke VvE wordt een actieve VvE genoemd. CASA Vastgoedmanagement bv stimuleert particuliere woningeigenaren om onderhoud aan hun woning uit te voeren. Voor veel VvE’s houdt dit in dat als eerste stap de ‘slapende’ VvE actief gemaakt moet worden. CASA Vastgoedmanagement bv zorgt voor het begeleiden van het activeren van uw slapende VvE en bij het organiseren van het onderhoud.

Bij de koop van uw appartement heeft u van de notaris, behalve het eigendomsbewijs van uw woning, ook een afschrift van de splitsingsakte ontvangen. In deze akte en het bijbehorende splitsingsreglement kunt u terugvinden uit welke appartementen uw VvE precies bestaat, welke kosten de eigenaren samen moeten dragen en wat voor de individuele rekening is. Daarnaast wordt in de splitsingsakte aangegeven welk aandeel iedere appartementseigenaar in de gezamenlijk kosten heeft en hoe het zit met de stemverhouding in de vergaderingen. De verdeling tussen het gemeenschappelijke- en het individuele onderhoud kan per akte en dus per VvE verschillen.

Actieve VvE

Actieve VvE: garantie voor onbezorgd wonen! Met de koop van uw appartement bent u automatische lid geworden van de VvE met alle bijbehorende rechten en plichten. Ook indien de VvE ‘slaapt’ krijgt u er vroeg of laat mee te maken! Immers, een gemeenschappelijk dak zal ooit wel eens gaan lekken of dat de standleiding van de riolering onverwacht verstopt kan raken. In zulke gevallen is een actieve VvE onontbeerlijk, er moet immers snel een loodgieter geregeld worden. Dit is niet het grootste probleem maar hoe zit het met het betalen van de rekening? In een slapende VvE schiet een van de eigenaren dit bedrag misschien voor zonder de zekerheid dat iedereen zijn deel zal meebetalen.

Een ander voorbeeld: meestal hebben de leden van een slapende VvE een individuele opstalverzekering. Maar wat gebeurt er wanneer er brand uitbreekt en uw onder- of bovenbuurman niet verzekerd is? De kans is groot dat er in zo’n geval geen of onvoldoende geld wordt uitgekeerd om de schade aan het pand te herstellen. Bovendien zal de schade afwikkeling doorgaans moeilijk verlopen omdat er meerdere verzekeringsmaatschappijen bij betrokken zijn. Een collectieve opstalverzekering voor de gehele VvE is daarom onontbeerlijk. CASA Vastgoedmanagement bv kan bemiddelen in een goede opstalverzekering, het geeft allereerst zekerheid en het levert daarnaast een aanzienlijke kostenbesparing in de verzekeringspremie op.

In een slapende VvE schuilt echter nog een gevaar, door niet tijdig de noodzakelijk onderhoudswerkzaamheden uit te voeren kan na verloop van tijd achterstallig onderhoud aan het gemeenschappelijk casco ontstaan. Hiervoor is de gehele VvE, slapend of niet, verantwoordelijk. De VvE: van slapend naar actief. Een actieve VvE zorgt ervoor dat u minder snel voor onaangename verrassingen komt te staan en is daarmee veel meer dan een wettelijke verplichting. Met ingang van 1 mei 2008 is elke VvE verplicht om geactiveerd te zijn en te werken met een meerjarenonderhoudsplanning.

Stappenplan VvE

CASA Vastgoedmanagement bv hanteert een handig stappenplan en zorgt voor de begeleiding bij het activeren van de VvE.

1. Uit welke leden bestaat de VvE?
Om te beginnen is het van belang dat u weet welke appartementen tot de VvE behoren. Dit kunt u terugvinden in de splitsingsakte. De namen van de appartementseigenaren kunt u eventueel bij het kadaster opvragen.

2. Opstartvergadering
De leden van de VvE dienen vervolgens schriftelijk te worden uitgenodigd voor een eerste vergadering. Tussen de datum waarop de eigenaren de uitnodiging ontvangen en de dag van de vergadering dienen minstens 8 dagen te liggen. Ook moet de agenda meegestuurd worden, de agenda bevat de onderwerpen die tijdens de vergadering besproken worden. Er mogen alleen besluiten genomen worden over onderwerpen die op de agenda zijn vermeld. Besluiten worden met meerderheid van stemmen genomen en zijn bindend voor alle eigenaren, ook voor diegenen die niet op de vergadering aanwezig zijn! Deze vergaderbesluiten worden vastgelegd in notulen die iedere eigenaar na de vergadering ontvangt.

3. De bestuurder
Tijdens de opstartvergadering benoemen de leden van de VvE een bestuurder. Dit kan een van de eigenaren zijn maar het is ook mogelijk om een externe (professionele) bestuurder aan te stellen, bijvoorbeeld via CASA Vastgoedmanagement bv. Aan een professionele bestuurder zijn wel kosten verbonden. De bestuurder zorgt ervoor dat de door de vergadering genomen besluiten worden uitgevoerd. Hij/zij heeft de volgende taken: het op verzoek van de eigenaren uitschrijven van vergaderingen, het opstellen van financiële stukken en het zorgdragen voor een financiële administratie. Daarnaast sluit hij/zij de collectieve verzekeringen af en ziet erop toe dat het geplande onderhoud ook daadwerkelijk wordt uitgevoerd.

4. De gezamenlijke rekening
Om de kosten voor gemeenschappelijk klein onderhoud en andere gezamenlijke kosten te kunnen betalen is het noodzakelijk dat de VvE een eigen bank- of girorekening heeft. Dit is een taak van de bestuurder. Op deze rekening storten de leden maandelijks een in de vergadering vastgestelde bijdrage. Daarnaast is het raadzaam een reserve rekening of onderhoudsfonds voor groot onderhoud te hebben.

5. Collectieve verzekeringen
Volgens het splitsingsreglement is uw VvE verplicht een collectieve opstalverzekering af te sluiten. Op basis van verschillende offertes kan in de vergadering de meest gunstige verzekering worden gekozen. Het gemeenschappelijk eigendom kan de oorzaak van schade aan derden zijn, bijvoorbeeld door het vallen van een dakpan op de auto van een buurman. Hiervoor is de VvE aansprakelijk, het is daarom verstandig ook een gemeenschappelijke WA-verzekering af te sluiten. CASA Vastgoedmanagement bv heeft zeer goede kontakten met verschillende verzekeraars en kan voor bemiddeling zorgdragen.

6. Het bouwkundig onderhoudsrapport
Om de onderhoudstoestand van het pand in kaart te brengen is een bouwkundig onderhoudsrapport onmisbaar. Zo’n onderhoudsrapport is op maat gemaakt en geeft een gedetailleerd overzicht van alle noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden en een indicatie van de bijbehorende kosten. Dit rapport wordt opgesteld door een onafhankelijke deskundige.

7. Het onderhoudsfonds
Op basis van het bouwkundig onderhoudsrapport kan een onderhoudsplan worden gemaakt. Voor het geld dat nodig is om de werkzaamheden uit het onderhoudsplan te laten uitvoeren, dient een aparte spaarrekening te worden geopend, een onderhoudsfonds. Hierdoor wordt de financiering van het onderhoud gewaarborgd. In de ledenvergadering wordt besloten welk bedrag iedere eigenaar maandelijks of eenmalig in dit fonds stort.

8. De uitvoering
De werkzaamheden uit het vastgestelde onderhoudsplan worden uitgevoerd. Hiertoe vraagt de VvE diverse offertes aan, nadat hierover een besluit is genomen kan de bestuurder opdracht geven voor uitvoering van de werkzaamheden. De aannemer wordt betaald met het geld dat daarvoor in het onderhoudsfonds gereserveerd is.

Door middel van het bovenstaande hebben wij getracht u duidelijk te maken hoe groot het belang van activeren van uw VvE is. CASA Vastgoedmanagement bv kan hier een zeer belangrijke rol als professioneel bestuurder in spelen. Als VvE bestuurder zorgen wij voor zowel de financiële als de ledenadministratie, incasseren van de maandelijkse bijdrage, afsluiten en beheren van collectieve verzekering, plannen vergaderingen inclusief agenda en notulen, reparatie- en onderhoudswerkzaamheden etc. Voor dit professioneel bestuur betaalt uw VvE jaarlijks een honorarium.

Menu